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31 de Outubro de 2020
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    Arrendamento e Parceria Rural

    Andreas Miranda, Advogado
    Publicado por Andreas Miranda
    há 6 meses

    RESUMO: As relações contratuais que tratam de utilização de imóveis rurais, destinados a exploração de atividades rurícolas, não é de difícil compreensão e elaboração, porém, a observação de determinados tópicos é de fundamental importância, para efetividade do contrato e garantia jurídica aos contratantes, evitando assim obscuridade, ou erros que podem ser de fácil percepção, levando em consideração a normativa legal inerente a cada espécie de contrato a ser firmado.

    Palavras-chave: Contrato. Direito. Agrário. Parceria. Arrendamento

    Abstract: The contractual relations that deal with the use of rural properties, intended for the exploration of rural activities, is not difficult to understand and elaborate, however, the observation of certain topics is of fundamental importance, for the effectiveness of the contract and legal guarantee to the contractors, thus avoiding obscurity, or errors that may be easily perceived, taking into account the legal rules inherent in each type of contract to be signed.

    Keyword: Contract. Right. Agrarian. Partnership. Lease

    INTRODUÇÃO

    Os contratos agrário estão para o mundo jurídico como aparato de defesa do direito do contratante e contatado, se mostra um mecanismo eficiente para a validade das negociações ruralista, deixando as relações do homem do campo, céleres e eficientes do ponto de vista jurídico.

    Embora não haja muitos tipos contratuais, a temática e bastante controversa, uma vez que, os contratos de arrendamento e parceria rural podem seguir os mais variados modos de formulação, fazendo com que o legislador não consiga exaurir todos os pontos inerentes a esse negócio jurídico.

    A obscuridade dos contratos é tratada de forma não pacificada pelas cortes superiores, o que gera uma instabilidade jurídica, principalmente no que diz respeito aos prazos contratuais, que se observados outras espécies de contratos já vem claramente pacificado pelos tribunais a observância destes.

    O direito contratual rural está para o homem do campo, como o direito empresarial, haja visto que o direito rural e usado de forma subsidiaria a outros ramos, mesmo assim, este não é menos importante, ou frágil do ponto de vista jurídico, tendo normatizações sistêmicas e eficientes para garantir a efetividade jurídica para todas as relações.

    No campo contratual do agronegócio observa-se a preponderância de duas espécies contratuais, sendo elas o contrato de arrendamento e a parceria rural, juntos esses contratos norteiam a elaboração deste trabalho que tem por objetivo explicar alguns pontos da formulação e efetividade dessas duas formas de contratar.

    DO OBJETIVO E FINALIDADE DO CONTRATO AGRÁRIO

    No âmbito direito rural há muitas espécies contratuais, porém, as duas formas de contratar mais utilizadas e que mais obscuridades geram, no ramo dos contratos agrários são os de parceria e arrendamento. Essas duas espécies contratuais possuem particularidades que os difere um do outro.

    O contrato de arrendamento a terra é cedida a um terceiro, que de forma remunerada em dinheiro ou produto, presta contraprestação ao arrendador, pela utilização da terra, suportando o ônus e o risco do empreendimento e, possuindo direito exclusivo sobre o fruto.

    No contrato de parceria ao contrário do arrendamento, os contrates arcam concomitantemente com o risco do empreendimento, dividindo entre si de maneira solidaria frutos e lucros, conforme estipulação contratual, observados os parâmetros legais expressos em leis.

    O texto do Decreto nº 59.566/66 assim define as duas modalidades contratuais:

    Art. 3º Arrendamento rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, mediante, certa retribuição ou aluguel, observados os limites percentuais da Lei.

    Art. 4º Parceria rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso especifico de imóvel rural, de parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, benfeitorias, outros bens e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa vegetal ou mista; e ou lhe entrega animais para cria, recria, invernagem, engorda ou extração de matérias primas de origem animal, mediante partilha de riscos do caso fortuito e da força maior do empreendimento rural, e dos frutos, produtos ou lucros havidos nas proporções que estipularem, observados os limites percentuais da lei. (BRASIL. 1966)

    Pela conceituação dessas espécies contratuais Benedito Ferreira Marques e Carla Silva Marques (2016, p.174), determinam que a natureza jurídica dos contratos de arrendamento e parceria rural são de:

    Contratos bilaterais, consensuais, onerosos, e não solenes. Bilaterais porque ambas as partes assumem obrigações reciprocas; oneroso, porque as partes também suportam a redução patrimonial; consensuais, porque a perfeição dos contratos não depende da entrega efetiva da coisa, bastando o acordo de vontade das partes; não solenes, porque não se exige forma especial para sua celebração.

    O ordenamento jurídico agrário, prevê com mais usual essas duas espécies contratuais, porém, admite-se outras espécies, que denominam-se contratos inominados e podem ser utilizados das mais diversas formas. No campo de efetividade e garantia legal tem-se no contrato de arrendamento e parceria, maior segurança e aparato jurídico para sua eficácia.

    DOS ELEMENTOS CONTRATUAIS

    Conforme a própria previsão legal dos artigos e do Decreto nº 59.566/66, são partes no contrato de arrendamento arrendador e arrendatário sendo que, “§ 2º Chama-se Arrendador o que cede o imóvel rural ou o aluga; e Arrendatário a pessoa ou conjunto familiar, representado pelo seu chefe que o recebe ou toma por aluguel.” (BRASIL, 1966), nos contratos de parceria participam o parceiro outorgante e cedente, nos termos do decreto supra citado a definição destes é a de “[...] denomina-se parceiro outorgante, o cedente, proprietário ou não, que entrega os bens; e parceiro-outorgado, a pessoa ou o conjunto familiar, representado pelo seu chefe [...]” (BRASIL, 1966).

    Além das partes presentes nos contratos consegue-se extrair do conceito os objetos a serem alvos do contrato, bem como as vantagens e riscos, todas expressas em lei. Nos dizeres de (MARQUES; MARQUES, 2016, p.175):

    [...] Objeto: no arrendamento, o arrendador cede o uso e o gozo do imóvel ao arrendatário, mediante recebimento de aluguel; e, na parceria, o parceiro-outorgante cede apenas o uso específico do imóvel ao parceiro-outorgado, mediante partilha dos frutos; [...]

    Vantagens e riscos: no arrendamento, as vantagens e os riscos são do arrendatário, ficando o arrendador com o direito de receber o aluguel, sem nenhum risco de frustração do empreendimento; já na parceria, os riscos e as vantagens são de ambas as partes, já que os resultados são partilhados, lucros ou prejuízos.

    Mesmo com objetos e vantagens diversas, por força do art. 96 do Estatuto da Terra, aplicam-se concomitante a parceria agrícola, pecuária, agropecuária, agroindustrial ou extrativa normas pertinentes ao arrendamento rural, bem como algumas regras que norteiam os contratos de sociedade, quando não houver regulação legal pelo estatuto da terra.

    DA FORMA DE CONTRATAR

    Por não se tratarem de contratos solenes, os contratos de parceria e arrendamento rural, poderão ser, de forma escrita, ou verbal, sendo que, nos contratos verbais haverá a presunção de que as cláusulas serão ajustadas conforme dispõe o art. 13 do Decreto nº 59.566/66 que dispõe que:

    Nos contratos agrários, qualquer que seja a sua forma, contarão obrigatoriamente, clausulas que assegurem a conservação dos recursos naturais e a proteção social e econômica dos arrendatários e dos parceiros-outorgados a saber

    I - Proibição de renúncia dos direitos ou vantagens estabelecidas em Leis ou Regulamentos, por parte dos arrendatários e parceiros-outorgados

    II - Observância das seguintes normas, visando a conservação dos recursos naturais: [...]

    III - Fixação, em quantia certa, do preço do arrendamento, a ser pago em dinheiro ou no seu equivalente em frutos ou produtos, na forma do art. 95, inciso XII, do Estatuto da Terra e do art. 17 deste Regulamento, e das condições de partilha dos frutos, produtos ou lucros havidos na parceria, conforme preceitua o art. 96 do Estatuto da Terra e o art. 39 deste Regulamento.

    IV - Bases para as renovações convencionadas seguido o disposto no artigo 95, incisos IV e V do Estatuto da Terra e art. 22 deste Regulamento.

    V - Causas de extinção e rescisão, de acordo com o determinado nos artigos 26 a 34 deste Regulamento;

    VI - Direito e formas de indenização quanto às benfeitorias realizadas, ajustadas no contrato de arrendamento; e, direitos e obrigações quanto às benfeitorias realizadas, com consentimento do parceiro-outorgante, e quanto aos danos substanciais causados pelo parceiro-outorgado por práticas predatórias na área de exploração ou nas benfeitorias, instalações e equipamentos especiais, veículos, máquinas, implementos ou ferramentas a ele cedidos

    VII - observância das seguintes normas, visando à proteção social e econômica dos arrendatários e parceiros-outorgados[...]. (BRASIL, 1966)

    As mesmas normas são aplicadas aos contratos escritos, além de assegurar a possibilidade destes contratos serem provados por testemunhas e, a impossibilidade de quebra do contrato diante de alienação, fazendo com que haja a sub-rogação contratual pelo adquirente do imóvel em todos os termos do contrato.

    Nas hipóteses de alienação do imóvel, devem ser observadas duas regras básicas: (1) o arrendatário tem direito de preferência na aquisição, em igualdade de condições com terceiros; e (2) no caso de o arrendatário não o adquirir, mesmo sendo notificado para exercer o direito de preempção, o contrato não será desfeito, subsistindo até o seu final ou o da ultimação da colheita. (MARQUES; MARQUES, 2016, p. 177)

    A segurança jurídica estabelecida na forma de contratar é primordial para efetividade dos direitos de ambos os contratante, devendo-se evitar a não observância de todos os dispositivos legais inerentes a essas espécies contratuais. Com isso, diminui a chance de erros nos contratos, efetivando a validade destes.

    DOS PRAZOS CONTRATUAIS

    Evitando a possibilidade de quebra contratual e garantindo a efetividade da coisa contratada, deverá ser observado, no que tange aos contratos de arrendamento e parceria, o prazo mínimo, sendo estes de fundamental importância e irrenunciáveis, os prazos são:

    Três anos, para a lavoura temporária e pecuária de pequeno e médio portes, ou em todos os casos de parceria; cinco anos, para a lavoura permanente e pecuária de grande porte para cria, recria, engorda ou extração de matérias-primas de origem animal; sete anos, para a exploração florestal. (MARQUES; MARQUES, 2016, p.176)]

    No que tange a determinação legal sobre a necessidade de observância dos prazos nos contratos agrários existe enorme discordância entre a validade ou não do prazo mínimo, a 3º turma do Superior Tribunal de Justiça tem entendido, que o prazo legal de três anos pode ser afastado por convenção inter partes, onde fundamenta a aplicabilidade da previsão legal dos prazos previstos no Estatuto da Terra como validos para nortear aqueles contratos redigidos por tempo indeterminado. Ainda em sede do STJ, há também há compreensão pela 4º turma de que, o prazo mínimo previsto no art. 13 do Decreto 59.566/66, deve ser observado, por tratar-se de período mínimo, devendo ser considerado para fins de garantia jurídica.

    Essa obscuridade em relação aos prazos seria de menor complexidade, caso a divergência de entendimentos ocorre-se em tribunais, porém, em se tratando de cortes superiores, há um divisor de águas, que deixa as decisões das instâncias inferiores sem um parâmetro, o que acarreta enorme insegurança para os contratantes que necessitem de ingresso na seara judicia. Cabendo aguardar que a corte máxima, o STF, pacifique a discussão sobre o prazo mínimo.

    Doutrinariamente afirma (MARQUES; MARQUES, 2016, p.175) “A observância dos prazos mínimos é de fundamental importância nos contratos agrários, quase sempre não obedecidos, gerando-se, em consequência, uma avalanche de processos nos pretórios.”, por obscuridades legais como tal divergência, muitos contratos seguem formas de redação que dificultam uma pacificação do assunto, restando abarrotamento das cortes no país para solução no tempo de cumprimento dos prazos.

    DOS ALUGUÉIS

    Os alugueis no contrato de arrendamento deverá seguir parâmetros legais, que ficam dispostos no art. 17 e seguintes do Decreto nº 59.566/66, não é garantido as partes um livre arbítrio em negociar o valor, mesmo que em pratica a observância desses dispositivos legais é mitigada, a inobservância poderá acarretar fundamentações plausíveis para invalidação do contrato, caso este venha a ser discutido em juízo.

    No tocante a parceria, o valor dos aluguéis, é regulamentada em percentuais, em uma tabela que apresenta índices variáveis entre 10% a 75%, conforme a participação do parceiro-outorgante, sendo aferido por meio de quantidade de bens, assim estipula o art. 35 do Decreto 59.566/66 “Na partilha dos frutos da parceria, a cota do parceiro-outorgante não poderá ser superior a: I – 10%, quando concorrer apenas com a terra nua; II – 20%, quando concorrer com a terra preparada e moradia;” (BRASIL, 1966).

    Com a edição da Lei nº 11.443/07, que modificou o Estatuto da Terra, os percentuais do contrato de parceria restam-se modificados, fazendo com que houvesse a derrogação do art. 35, supra citado. A nova redação traz percentuais nos valores de 20% quando feita apenas com terra nua, 25%quando a terra estiver preparada, 30%com terra preparada e moradia ,40%benefeitorias, como casa, galpões etc.,50% caso haja benfeitorias, terra preparada e moradia e 75% nas zonas de pecuária ultra extensivas onde os animais de cria estiverem com porcentagem superior a 25% adotando a meação do leite. (BRASIL,1964)

    DO DIREITO DE PREFERÊNCIA NOS CONTRATOS DE ARRENDAMENTO

    Um dos direitos de fundamental importância ao arrendatário, é o deste preferir a outrem na renovação contratual. Conforme disposição do art. 22 do Decreto nº 59.566/66 assim prevê a garantia do direito de preferência,

    Em igualdade de condições com terceiros, o arrendatário terá preferência à renovação do arrendamento, devendo o arrendador até 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato, notificá-lo das propostas recebidas, instruindo a respectiva notificação com cópia autêntica das mesmas (BRASIL, 1966)

    A notificação a qual se refere o texto do decreto, deverá ser feita por meio de carta, através do Cartório de Títulos e Documentos da comarca onde se situa o imóvel, ou então pelas vias judiciais. Não sendo feita a notificação haverá a consideração de renovação automática do contrato, exceto nos casos onde houver a manifestação do arrendatário em desistir da formulação de uma proposta. Há à possibilidade do arrendador notificar seu arrendatário não para mudança de arrendatário, mas sim para retomada do imóvel para sua utilização ou por descendentes.

    DA FORMA DE EXTINÇÃO DO CONTRATO

    O contrato de arrendamento e parceria extingue-se nas formas prevista pelo decreto, embora não seja um rol taxativo é o que prevê a lei de forma exemplificativa, as regras aplicáveis são utilizadas subsidiariamente par ao contrato de parceria, que segue os mesmos moldes do artigo 26.

    Art. 26. O arrendamento se extingue:

    I - Pelo término do prazo do contrato e do de sua renovação;

    II - Pela retomada;

    III - Pela aquisição da gleba arrendada, pelo arrendatário;

    IV - Pelo distrato ou rescisão do contrato;

    V - Pela resolução ou extinção do direito do arrendador;

    VI - Por motivo de força maior, que impossibilite a execução do contrato;

    VII - Por sentença judicial irrecorrível;

    VIII - Pela perda do imóvel rural;

    IX - Pela desapropriação, parcial ou total, do imóvel rural;

    X - por qualquer outra causa prevista em lei.

    Parágrafo único. Nos casos em que o arrendatário é o conjunto familiar, a morte do seu chefe não é causa de extinção do contrato, havendo naquele conjunto outra pessoa devidamente qualificada que prossiga na execução do mesmo. (BRASIL,1966)

    Há em outros textos normativos como o caso do art. 32 do decreto, onde há a previsão de mover-se em face do arrendatário um ação de despejo, obrigando-o a desocupação do imóvel, sob pena de despejo, essa possibilidade se dá por diferentes causa como o termino do contratou ou de sua renovação; no caso de subarrendamento; cessão ou empréstimo do imóvel sem consentimento do proprietário; a falta de pagamento, onde a purgação da mora pode se dar em despejo; o não pagamento do aluguel no prazo determinado; ocorrência de danos a terra arrendada, quando provado a culpa do arrendatário; ou mesmo nos casos de abandono total ou parcial do cultivo.

    CONCLUSÃO

    Diante do exposto conclui-se que, os contratos de arrendamento e parceria, seguem uma normativa, simples e adequada a modalidade contratual, porém, ainda consegue observar pequenas falhas legislativas, o que ocasiona uma serie de obscuridade, que nem mesmo as cortes máximas do país conseguem pacificar. Por sua vez a legislação torna-se eficiente por-si-só para efetivar os anseios das partes, se observados os requisitos presentes na lei, que determinam, a forma de contratar, o aparato torna-se eficiente e garantista para ambas as partes envoltas no negócio jurídico

    REFERÊNCIAS

    BRASIL. Decreto nº 59,566/66. Brasília, 1966. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto/Antigos/D59566.htm>. Acesso em: 03. Ago. 2019.

    BRASIL. Lei nº 4.504/64. Brasília, 1964. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4504.htm>. Acesso em: 03 ago. 2019

    MARQUES, Benedito Ferreira, MARQUES, Carla Silva. Direito Agrário Brasileiro. 12ª edição. São Paulo: GEN, 2016.

    NOBRE. Adriana. Contratos agrários: arrendamento e parceria e suas particularidades. Jusbrasil. 2016. Disponível em: <https://adriananobre.jusbrasil.com.br/artigos/412963360/contratos-agrarios-arrendamentoeparceria-e.... Acesso em: 03. Ago. 2019.

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